近年来，因为可实现资产变现，改善资本结构，在保持物业控制的同时拥有持续性收入等诸多优势，房地产信托（REITs）备受业内关注。REITs以信托方式组成，主要投资于房地产项目，是在交易所发行上市的股权性质的资产证券化产品，信托单位持有人享有来自房地产租金收入的回报。

由于我国的REITs市场尚未成熟，国内不少房地产企业在早年便开始尝试在境外发行REITs。其中，新加坡已经发展成亚洲第二大REITs市场，仅次于日本。今天，笔者就为大家介绍一家在新加坡交易所上市的房地产信托——北京华联商业信托。

轻资产登陆新交所

2015年12月11日，北京华联集团（BHG）旗下的房地产商业信托——北京华联商业信托（BHG Retail REIT）成功在新加坡交易所主板挂牌交易。它的目标是直接或间接投资于由主要用于（无论是完全还是部分）零售用途的收益性房地产及房地产相关资产组成的多元化投资组合。此次REITs成为中国大陆第一只在新加坡上市的商业房地产投资信托。该信托发售价为每股0.8新元，发售超过4.9272亿股，其中供公众认购的超过1.5116亿股，总计约1.209亿新元（折合人民币约5.54亿元）。

北京华联商业信托近一年股价走势图（代码：BMGU）

据了解，华联方面走上轻资产之路，与其在2005年和首次入华的新加坡凯德商用牵手不无关系。当时，凯德刚来中国不久，对市场并不了解，华联作为参谋为其推荐物业。当时双方的合作形式主要有三种：第一，凯德收购物业，华联作为主力店入驻；第二，凯德和华联联合收购，但资本主要由凯德解决；第三，凯德直接向华联购买物业，华联只保留经营权。那次合作，算是正式拉开了北京华联集团在商业地产界的轻资产模式。

目前，北京华联商业信托的资产主要包括了5个中国的商业地产项目，定位精准，资产组合优良且富有强性。这些资产的总净可出租面积约156000平方米，平均租用率达到98%以上。持续、稳定的高出租率，也为公司带来了良好的收益表现。截至2017年年底，北京华联商业信托的市场收益率比新加坡10年期国债收益率高出539个基点。据戴德梁行预测，未来几年，北京华联商业信托的物业租金将继续保持稳定增长的态势。

背景优势明显

作为中国零售巨头北京华联集团旗下中国上市子公司北京华联商厦股份有限公司的百货公司品牌，北京华联商业信托有着明显的背景优势。北京华联集团成立于1993年，是目前中国商务部所支持的15个大型零售企业之一，主要经营购物中心、超市和奢侈品百货公司。此外，还涉足于国际零售合作关系领域。北京华联商业信托可以间接从北京华联集团的广大网络中受惠。

尽管在商业地产运营层面来看，北京华联团队整体表现中规中矩，但在集团背景与战略业态布局层面，国内鲜有地产商可以达到“华联标准”。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利曾表示，北京华联有着公司背景、地缘优势（在一线城市握有大量物业)等独特性，上市资产在新加坡也有类似形态的项目，正是因为拥有这些复杂的构成特质，北京华联才得以用超出预期的速度走上信托之路，这也让众多地产商难以效仿。

通过中国消费市场带动公司增长

近年来，中国经济增长强劲，中国城市居民的人均可支配收入及零售业销售额都处在与日俱增的水平。中国消费市场的这一增长趋势对将重心放在中国的北京华联商业信托来说无疑是一个利好。这一利好，将直接带动公司收益增长。

另一个对北京华联商业信托的发展前景带来利好的因素是，中国正逐渐转向通过国内消费带动经济增长。据中国商务部数据显示，中国零售业销售额将继续每年约10%的增长，并力争在2020年达到7.2万亿美元的产值，成为全球最大的零售市场。北京华联商业信托首席执行官陈懿璘称，宏观经济将是公司发展的主要驱动力。

为何选择在新交所上市？

众所周知，REITs是一种十分成熟、国际通行的大型商业物业投资行为。而新加坡的REITs市场十分成熟。数据显示，自2002年7月起，随着第一个REITs在新加坡发起至今，已经有超过30个REITs。其中，不乏大量来自中国、印尼、日本等国的发起人选择在新加坡REITs上市。

谈及选择在新加坡上市的原因，陈懿璘表示，新加坡是继日本之后亚洲第二个推出REITs的国家，也是亚洲规模第二大的REITs市场，机构投资者和个人投资者的投资规模分别占70%和30%。相较其它资本市场，有着更为优越的环境。截至2018年2月19日，新加坡交易所REITs的平均到期收益率为6.4%，在亚太REITs市场中处于较高水平。从目前来看，北京华联商业信托选择在新加坡上市似乎不失为一个正确的选择。

风险提示：投资有风险，本报告为个人观点，仅供参考，不构成投资建议。

七禾网研究中心合作、咨询电话：0571-88212938